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　　本報記者梁勇　　“物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值，影響業主正常生活。違反本條例規定的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正。”在自治區住建廳召開的《新疆維吾爾自治區物業管理條例》（以下簡稱《條例》）新聞發布會上，自治區人民政府法制辦副主任周勤、自治區人大常委會法制工作委員會主任秦維、自治區住建廳廳長李學東詳解了《條例》的部分內容，旨在使各族群眾對物業管理政策、業主享有的權利和應盡義務等有更深入的了解。　　業主大會由街道辦指導成立召開業主大會，一直以來是不少住宅小區在推進物業管理過程中的一個痛點。《條例》的亮點之一就是把看似單一的物業管理提高到社會化管理層面進行綜合、立體式管理。　　依據《條例》，但凡“符合召開業主大會條件的，縣（市）房地產行政主管部門在接到建設單位、業主或者委托的物業管理人的報告后，就應當書面通知街道辦事處或者鄉鎮人民政府。”“街道辦事處或者鄉鎮人民政府在同級黨組織領導下，將負責組織、指導本轄區的業主成立業主大會、選舉業主大會執行機構，并監督業主大會和業主大會執行機構依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系。”　　《條例》還首次提出將物業服務納入到社會管理機制中，即調解處理物業管理服務糾紛納入社會治安綜合治理的考核內容。《條例》第三條明確規定，縣級以上人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社會治理體系，建立物業服務綜合協調機制,促進物業服務發展與民族團結、平安和諧的社區建設。　　催繳物業費不得影響業主正常生活　　對于很多物業公司收不上費就斷水斷電的做法，《條例》明令禁止。《條例》規定，物業管理人不得因業主欠繳物業服務費限制業主的水、電、氣、熱卡充值，影響業主正常生活。　　《條例》還首次提出：“水、電、氣、熱供應單位應當向最終用戶直接收取費用，不得強迫物業管理人代收代交。物業管理人代收水、電、氣、熱費用的，不得向業主加收手續費。”同時，針對物業費，《條例》提出了政府指導價和市場調節價并行的概念。實行政府指導價的，價格主管部門應當會同房地產主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整，及時向社會公布。實行市場調節價的，物業管理人應當就完成服務項目進行成本測算，并在物業服務合同中約定服務標準、服務質量、計費方式等。對擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費或強制服務和不按規定實行明碼標價的，業主大會執行機構對超收部分有權制止或者糾正，業主有權拒交。　　小區車位優先滿足業主需求業主停車難，如何分配車位、保障業主權益，是很多小區當下面臨的難題。《條例》明確：“物業管理區域內按照規劃建造的車庫、車位，計入容積率且作為建筑物共有部分進行分攤的；未計入容積率，或者利用建筑物防空地下室、建筑物共用設備層建造、劃定的；或占用小區道路、共用場地劃定的車位均屬于業主共有。”這意味著，但凡是共用場地的車庫、車位，今后將由業主共同享有。只有計入容積率且未作為建筑物共有部分進行分攤的，建設單位才可以向業主附贈、出售、出租。　　《條例》規定，“物業管理區域內的車庫、車位應當優先滿足業主的需要。”只有當車庫、車位滿足業主需要后，才可以向物業管理區域以外的其他人出租，但不得出售。且除管理規約、業主大會另有規定的外，出租期限一次不超過12個月。　　此外，《條例》還規定，對于物業管理區域內規劃的車庫、車位尚有空余的，物業管理人不得占用業主共有道路、場地設置車庫、車位。　　多種矛盾糾紛有了處罰標準《條例》首次將物業管理中部分違規行為納入法律范疇，也就是說，建設單位、物業管理人等，一旦違規就將承擔法律責任。　　《條例》第八章詳細規定了違規者應負的法律責任，如“建設單位未向房屋買受人明示物業管理區域、前期物業服務合同、臨時管理規約的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令改正；逾期不改的，處1萬元以上5萬元以下罰款；建設單位、物業管理人、專業維修單位、專業經營單位不履行或者拖延履行保修、維修、養護責任的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改的，處10萬元以上20萬元以下的罰款，造成業主損失的，依法承擔賠償責任”等。（責任編輯：HN666）

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