文章来源：由「百度新聞」平台非商業用途取用"http://news.k618.cn/finance/hg/201811/t20181112_16952081.html"

　　11月11日，“新經紀·源動力——2018貝殼公開課”在海南三亞舉辦，作為面向居住服務領域和經紀行業的年度思想盛宴與知識大會，2018貝殼公開課匯聚了包括貝殼找房董事長左暉、CEO彭永東，潤米咨詢創始人、前微軟戰略合作總監劉潤、貝殼找房首席經濟學家楊現領以及來自銘家、房快遞、覽眾、德佑、鏈家等超過70個經紀品牌1000余名新經紀時代優秀探索者與實踐者，共同探討行業平臺化運營下新經紀最佳實踐案例和行業革新等議題。　　“房價高且上漲速度快、交易波動性大、杠桿率低于國際水平、住房供應在房價上漲最快的城市持續下降、城市人口與住房密度低、高房價與空置共存、住房自有率全球最高、租賃市場發展普遍滯后等問題，造就了今天中國特殊的住房格局。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在他的公開課上用歷史的眼光追本溯源，探究中國住房發展的深層矛盾，解析了我國住房市場演進的內在驅動和大趨勢，指出“對今天中國住房現狀的考察和未來變化的判斷都需要放到歷史和轉型的大背景下進行分析，答案往往隱藏在歷史的通道中”。　　問題：轉型經濟體房地產市場的悖論　　站在國際視角，楊現領將中國歸類為轉型經濟體的代表，而這類國家有一個共同表現：住房自有率在全球排行最高，且大多租賃市場發展滯后。這一現象在中國也表現得尤為突出，30年間，我國的住房市場經歷快速私有化過程，住房私有率從1976年的10%左右，增長至今天的87%，也就是說，在今天的中國，87%的居民是有產階層。　　楊現領指出，當下中國房地產市場有幾組特征值得深思。首先，房價收入比增長快，根據2011年-2017年全國主要一二線城市房價收入比的增長趨勢統計顯示，北京近七年的房價收入比增長162%，這也意味著購房者在7年間收入需要同步增長1.6倍，才能追的上房價上漲的速度。同樣的情況出現在深圳(漲幅：163.4%)、上海(漲幅：102.3%)、廣州(漲幅：92.8%)等一線城市。二線城市中，廈門的房價收入比增幅甚至達到了229.2%。　　其次，高房價城市杠桿水平反而更低。仍以典型城市北京為例，從2011年至今，北京二手房貸款成數已由48.8%下降到36.5%，杠桿水平明顯下降。在杠桿水平降低的同時，高價房購買力反而更穩定，且全款購房比例更高。并且，從數據可以看出，自2011年至今，北京全市的平均購房年齡在持續提高，從31歲提高到34歲，然而豪宅購房人群的平均年齡卻基本保持在36-36歲，購買力穩定。　　再者，房價上漲最快的城市，住房供應反而持續下降，透過北京十年來的新房交易數據，不難發現，新房供應能力在逐年下降。除此之外，交易波動性大、高房價與空置一同存在、城市人口與住房密度低同樣是目前國內住房問題的基礎表現。　　洞察：四輪變革的發展與矛盾　　“想要辨明本質，需要先了解問題所在。對歷史追問的深度決定對未來展望的長度。”楊現領指出，對今天中國住房現狀的考察和未來變化的判斷都需要放到歷史和轉型的大背景下進行分析。住房自有率高、房價收入比快速增長、杠桿水平降低、新房交易量下滑、豪宅成交反而更穩定，看似難以理解的矛盾事實背后，被怎樣的邏輯所支配?”楊現領以大量的數據和嚴密分析，給出了答案。　　自1949年到2008年，我國完成4次住房改革，而在楊現領看來，住房私有化改革是市場波動的內在驅動。　　80年代以前，我國住房市場以先生產、后消費模式為主，住房投資處于極低水平，住房私有率水平只有10%。可以說，80年代的第一次改革，政府將住房投資權下放給單位，才正式引發一輪住房投資熱潮。80年代的十年間，國內住宅投資和住宅投資的GDP占比均成幾何式增長。以1978年改革開放為分界點，之后20年的新建住宅面積是前30年的12倍。在這個階段，企業投資占比增長至60%，成為國內住房投資與供給的主體。　　1992年始，我國經歷第二輪改革——建立以經濟適用房為主體的租房改革，類似很多東歐國家的情況，通過公房低價出售、經濟適用房低價出售、住房公積金政策出臺和棚改區改造補貼等方式，價格和補貼政策刺激下，住房商品化率和私有化程度急速上升。楊現領分享了一組1993的數據，不難看出當時全國大部分城市公房出售價格在70-200元㎡左右，房價收入比遠低于當時美國、日本、英國的大中心城市水平。　　到1998年推行房改，全面取消福利分房，支持個人消費的房貸政策出臺后，全國住宅商品化率更是一路上行，自1998年的27.9%一路上行至2008年的67.2%。住房投資占GDP比例也在此十年間從2.44%增至7.34%。　　“在寬松貨幣政策的刺激下，住房投資量超、住房金融化和房價上漲難以避免的出現。”楊現領表示，我國住房的住房市場并非像美國、英國那樣自發形成和發展，很大程度上依賴了政策強力推進。在政策變革中政府大規模退出，在長時間計劃經濟管制下的住房市場供需集中、大規模爆發，住房自有率急速上升。　　現實：買房變成一種“淘汰賽”　　“到今天，買房已經變成一種淘汰賽。”在深入分析了諸多樓市問題的成因后，楊現領為樓市現狀做出了生動的描述：“中國今天已經事實上形成兩大住房階層，有房的換房市場和無房的租賃市場，只有有房的人才能換大房、換好房、換新房。”　　他給出了這樣一組數字：美國的房屋自有率平均為36.9%，紐約為68.8%;在社會福利較好的德國，住房自有率也僅為43.9%，首都柏林為15%。而在國內一線城市，有數據顯示，房屋自有率基本在70-80%之間。高房價、信貸收緊和住房自有率高共同合力形成的結果是，那20%的無房者極有可能長期被擋在買房市場之外。　　“對于購房者來說，在過去，購房像千軍萬馬走大道，現在，購房更像過獨木橋，一著不慎就會被拒之門外。”楊現領強調，過去住房市場處在“房價顯著下降——政策放松，降首付、降利率、加杠桿——新一輪房改、重啟新需求”這樣的往復循環中，而當下樓市的現狀是，短期內不可能出現房價大幅下降、政策也不可能松動，放開戶籍和土地等大動干戈的改革也很難實現。行業面對如此市場形勢，走出困境的最佳機遇，仍是等剛需生長。

關鍵字標籤：二胎貸款